Es gehört zu den Pflichten eines Vermieters, seinen Mietern den Wohnraum warm zu überlassen, das heißt er stellt den Mietern Wohnraumwärme und Warmwasser zur Verfügung. Will der Vermieter nun Wärme aus erneuerbaren Energien anbieten, beispielsweise aus einer Kraft-Wärme- Kopplungsanlage (KWK-Anlage), dann kann der Vermieter in einem Mieterstrommodell seinen Mietern auch den in dieser Anlage erzeugten Strom liefern. Dieser kann gegebenenfalls durch in Photovoltaikanlagen (PV-Anlagen) erzeugten Strom ergänzt werden.

Mit dem im Sommer verabschiedeten Mieterstromgesetz hat die Bundesregierung ein Zeichen für Mieterstrommodelle und damit für die Energiewende in der Immobilie gesetzt. Der Förderzuschuss für Mieterstrom soll ein Anreiz auch für Vermieter sein, ihren Mietern Mieterstrom anzubieten. Dabei darf aber nicht übersehen werden, dass diese gesetzliche Neuregelung nur Strom aus PVAnlagen fördert, Stromgewinnung aus KWKAnlagen ist hingegen weiterhin Gegenstand des KWK-Gesetzes und unterliegt anderen gesetzlichen Anforderungen.

Damit steigt nicht nur die Komplexität in den rechtlichen Förder-Rahmenbedingungen in Abhängigkeit von der eingesetzten Technologie. Dazu kommt, dass der Gesetzgeber bestehende ertragsteuerliche Regularien für die Immobilienwirtschaft bisher nicht an den politischen Willen der Energiewende angepasst hat.

Wollen Wohnungsunternehmen Mieterstrommodelle mit wirtschaftlichem Erfolg auf die Beine stellen, ist zu beachten, dass sie ein ihnen zustehendes Gewerbesteuerprivileg nicht gefährden. Daneben besteht für Wohnungsunternehmen in der Rechtsform von (Vermietungs-) Genossenschaften ein körperschaft- und gewerbesteuerliches Genossenschaftsprivileg, das es ebenfalls nicht zu gefährden gilt.

Werden nun von diesen Unternehmen sogenannte „schädliche“ Einnahmen beispielsweise aus der Lieferung von Strom aus dem Betrieb einer KWK- oder PV-Anlage erzielt, sind diese Einnahmen wie bei jedem anderen Unternehmen auch steuerpflichtig. Für das Wohnungsunternehmen kommt jedoch die Gefahr hinzu, hierdurch seine Steuerprivilegien für die Vermietungsgewinne zu verlieren. Dies führt in der Praxis regelmäßig zu einer Unwirtschaftlichkeit des Mieterstrommodells und hindert Wohnungsunternehmen daran, solche Modelle zu initiieren und umzusetzen. Leider hat das Mieterstromgesetz diese Problematik nicht gelöst.

Will das Wohnungsunternehmen aktiv die Energiewende durch eigenes Handeln vorantreiben und dabei trotzdem die steuerlichen Privilegien nutzen, dann müssen die schädlichen Tätigkeiten zwingend von einer von dem Wohnungsunternehmen gesellschaftsrechtlich getrennten Einheit erbracht werden. Je nach Ausgangs- und Interessenlage gibt es verschiedene Lösungsansätze.

Eine mögliche Lösung ist ein „Holding- Modell“: Dabei wird eine Holdinggesellschaft geschaffen, die neben dem bestehenden Wohnungsunternehmen die Anteile an einer neu gegründeten Gesellschaft zur Stromlieferung hält. Dieses Strom-Unternehmen übernimmt die „schädlichen“ Stromlieferungen und bietet sie an.

Diese Lösung ist jedoch für Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der (Vermietungs-) Genossenschaften nicht geeignet, da das ihnen zustehende Steuerprivileg voraussetzt, dass die Wohnungen an ihre Mitglieder vermietet werden. Im Übrigen sind für alle Wohnungsunternehmen zu Erreichung dieser Struktur häufig komplexe Umstrukturierungen notwendig, die gegebenenfalls nicht steuerneutral erfolgen und auch erhebliche Kosten nach sich ziehen können. Vor allem in mittelständischen Strukturen erscheint dies häufig nicht gerechtfertigt.

Alternativ kann das Wohnungsunternehmen eine Tochterkapitalgesellschaft gründen, die die Stromlieferungen anbietet. Bei dieser Gestaltung ist aus steuerlicher Sicht zwingend darauf zu achten, dass diese Beteiligung die Steuerprivilegien nicht aus anderen Gründen gefährdet. Grundsätzlich vermittelt die Beteiligung an einer Tochterkapitalgesellschaft dem Wohnungsunternehmen keine steuerlich schädlichen Einnahmen. Dies gilt jedoch im Fall einer Mehrheitsbeteiligung nur, wenn keine weiteren „Verflechtungen“ zwischen den Gesellschaften bestehen. Treten diese z. B. durch Überlassung von Grundstücksflächen durch das Wohnungsunternehmen an die Strom GmbH hinzu, liegt eine sogenannte steuerliche Betriebsaufspaltung vor, die wiederum die Steuerprivilegien gefährdet. Vor allem bei dezentraler Stromerzeugung ist es aber in der Regel unumgänglich, dass der Strom GmbH Kellerräume oder Dachflächen für den Betrieb der KWK- oder PV-Anlage von dem Wohnungsunternehmen zur Nutzung überlassen werden. In diesen Fällen gilt es, eine Mehrheitsbeteiligung zu vermeiden. Dafür bietet sich ein Kooperationsmodell an, in dem beispielsweise ein Partner aus der Energiewirtschaft mindestens 50 Prozent der Anteile übernimmt. Eine solche „Strom-Kooperations-GmbH“ kann in einer gesellschaftsrechtlich sehr schlanken Struktur gestaltet werden und gibt jedem Partner die Möglichkeit, sein Knowhow einzubringen. Allerdings darf hierbei nicht übersehen werden, dass zusätzliche Kosten entstehen werden, die in einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Mieterstrommodells ausreichend zu berücksichtigen sind.

Trotz der aufgezeigten Lösungsmöglichkeiten bleibt zu hoffen, dass steuerliche Hemmnisse abgebaut werden, damit die Energiewende auch im Immobiliensteuerrecht stattfindet. Ein weiterer wesentlicher Faktor für eine dynamische Entwicklung der Energiewende auch in der Immobilie könnte die steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung sein.

In den letzten Jahren ist die Einführung einer steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen im Gebäudebereich wiederholt gescheitert. Nunmehr wird in den Sondierungsgesprächen anlässlich der angestrebten Jamaika-Koalition der klare Wille zur Einführung einer steuerlichen Förderung der energetischen Gebäudesanierung formuliert und es bleibt zu hoffen, dass dieser Wille es dieses Mal auch tatsächlich in die Umsetzung schafft.

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